Elf belangrijke punten bij het kopen en verkopen van een woning


1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
3. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
4. Wanneer komt de koop tot stand?
5. Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
6. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?
7. De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat?
8. Wat is een optie?
9. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt
   of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste
   met mij in onderhandeling gaan?

10. Zit de makelaarscourtage in de 'kosten koper'?
11. Wat is vrij op naam (von)?


/ Omhoog \

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent.
U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod.

Dus: als de verkoper een tegenbod doet.
Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is.
U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.



/ Omhoog \

2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Dat mag.

Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden.
De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is.
De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn.
Daarom gaan de bezichtigingen door.
Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij,
zoals dat heet, "onder bod" is.

Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen
antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geÔnteresseerde beŽindigd is.
De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen.
Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.




/ Omhoog \

3. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja.

Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod
(zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?"),
dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.
Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen.
Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop.
Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen.

Andersom kan dat ook.
Als de potentiŽle koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij
eerder heeft gedaan, dan vervalt die eerdere bod van de verkopende partij.
Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen"
in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch
zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.




/ Omhoog \

4. Wanneer komt de koop tot stand?

Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop
(dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden),
dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte.

Meestal worden er naast de eerder genoemde punten nog een aantal aanvullende afspraken opgenomen in de koopakte.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule.
Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp.
U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Wilt u bijvoorbeeld een onbindende voorwaarde voor de financiering,
dan zult u dit bij het uitbrengen van uw bod moeten melden.

Het is zaak dat de partijen het ook eens zijn over aanvullende
afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.
Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper
(of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen,
treed voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking.

Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog van de aankoop van de woning afzien.
Ziet de koper tijdens de wettelijke bedenktijd niet af van de koop van de woning,
zijn de financiŽn rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer,
dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij denotaris.




/ Omhoog \

5. Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

Over deze vraag bestaan veel misverstanden.
Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de
vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod.
Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod.
De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.




/ Omhoog \

6. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?

Dat mag.

Eťn van de partijen mag de onderhandeling beŽindigen.
Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is.
In dat geval kan de verkopende makelaar
- natuurlijk in overleg met de verkoper-
besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen.
Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook punt 8 en 9).
De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure.
Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.
Vraag bij uw makelaar naar een folder over deze procedure.




/ Omhoog \

7. De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat?

Dat mag.

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar.
De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.
Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen
of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen.
Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop.
Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken -roerende zaken bijvoorbeeld-
pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn.
In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen,
nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn,
moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.




/ Omhoog \

8. Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring
een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten.
Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop,
maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk.
Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt.
Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar
kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces.
Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen
de tijd krijgt om na te denken over een bod.
De makelaar zal in de tussentijd niet met een andere partij in onderhandeling gaan.
De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn
financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning.
Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een
onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.




/ Omhoog \

9. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging,
    als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt,
    moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?

Op deze drie vragen is het antwoord nee.

De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure.
De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren.
Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is.
Dat kan veel teleurstelling voorkomen.
Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.




/ Omhoog \

10. Zit de makelaarscourtage in de 'kosten koper'?

Neen.
Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid 'hangt' aan de overdracht van een woning.
Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de
leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers.
Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen,
dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage).
De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper.
Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.




/ Omhoog \

11. Wat is vrij op naam (von)?

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich.
De woning wordt dan ?vrij op naam? (v.o.n.) aangeboden.
Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
- Overdrachtsbelasting
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering. De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten
voor het opmaken van de hypotheekakte.
Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten.
Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar
woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.